Cuando firmaste tu hipoteca, el banco incluyó en el contrato una cláusula que te obligaba a pagar todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Lo hiciste. La mayoría de los consumidores lo hicieron.
El problema es que esa cláusula era abusiva. Lo declaró el Tribunal Supremo en 2015 y lo ha confirmado en múltiples sentencias posteriores. El banco debía asumir una parte significativa de esos gastos, no tú.
La buena noticia: puedes reclamar la devolución de lo que pagaste de más. La jurisprudencia española y europea ha blindado ese derecho, y el plazo para ejercerlo no ha caducado. Esta guía explica con exactitud qué gastos son reclamables, quién puede hacerlo y qué pasos seguir.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la formalización, inscripción y gestión de un préstamo hipotecario en el momento de su firma.
No son un concepto único. Agrupan varios conceptos distintos que se generan en el proceso de constituir la garantía hipotecaria: honorarios del notario, aranceles del Registro de la Propiedad, facturas de la gestoría, el coste de la tasación del inmueble y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Durante décadas, los bancos incluyeron en sus contratos hipotecarios una cláusula que trasladaba todos estos gastos al cliente. El texto solía ser similar a este: «Serán a cargo del prestatario todos los gastos, impuestos, aranceles y comisiones que ocasione el presente contrato.»
Esa cláusula no distinguía qué gastos beneficiaban a quién. Imponía al prestatario cargas que, por ley o por lógica jurídica, debían recaer sobre el banco. Por eso los tribunales la han declarado nula de forma sistemática.
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¿Qué gastos hipotecarios pagaste que debía pagar el banco?
La respuesta varía según la fecha de firma de tu hipoteca y el tipo de gasto. Estos son los conceptos que el Tribunal Supremo ha analizado en detalle:
Gastos de notaría
La escritura de préstamo hipotecario interesa a ambas partes: al banco para tener título ejecutivo y al cliente para acceder al dinero. Por eso el Tribunal Supremo estableció en su sentencia de 23 de enero de 2019 que el coste de la notaría debe repartirse al 50% entre el banco y el prestatario.
Si pagaste el 100% de los honorarios notariales, tienes derecho a reclamar el 50% de ese importe. Las copias adicionales de la escritura que solicitó el banco —que también generan coste— son íntegramente a cargo de la entidad financiera.
Gastos de gestoría
La gestoría es la empresa que tramita la liquidación de impuestos y la inscripción en el registro. La contrataba siempre el banco, elegía el banco, y respondía ante el banco.
La jurisprudencia posterior a la STS 23/01/2019 consolidó que el 100% de los gastos de gestoría corresponden al banco. El cliente no tiene relación contractual con la gestoría ni elige sus servicios, de modo que no puede ser quien los sufrague. En la práctica, hemos visto facturas de gestoría que superaban los 600 €. Todo ese importe es recuperable.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia al banco. Le da seguridad jurídica, le permite ejecutar la hipoteca en caso de impago y le otorga preferencia frente a otros acreedores.
El Tribunal Supremo fue claro: los gastos de inscripción de la hipoteca corresponden íntegramente al banco (100%). El cliente paga únicamente los gastos derivados de la inscripción de la compraventa, que son independientes. Un error frecuente es confundir los aranceles registrales de la compraventa con los de la hipoteca: son conceptos distintos y con responsables distintos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es el punto donde la jurisprudencia ha tenido más evoluciones. El AJD es un impuesto que grava la formalización de documentos notariales con contenido económico evaluable, como una escritura hipotecaria.
Durante años, los clientes pagaron el 100% del AJD. En noviembre de 2018, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 17/2018: desde ese momento, el sujeto pasivo obligado a pagar el AJD en préstamos hipotecarios es el banco, no el cliente.
Para hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el AJD lo pagó el cliente. La reclamación de este importe es posible si la cláusula que te lo impuso se declara nula judicialmente, aunque su recuperación judicial tiene mayor complejidad que el resto de gastos.
Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario), el banco asume por ley el AJD, la gestoría, el registro y la notaría. Solo la tasación corre a cargo del cliente.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha construido este derecho en varias fases, cada una añadiendo precisión a la anterior.
- STS 705/2015, de 23 de diciembre: primera sentencia que declaró nula la cláusula de gastos por abusiva. Abrió la puerta a reclamar, aunque no fijó todavía la distribución concreta de cada gasto.
- STS de 23 de enero de 2019: cuatro sentencias dictadas el mismo día concretaron el reparto: notaría 50%, registro 100% banco, gestoría 100% banco, tasación 100% cliente. Son la base operativa de cualquier reclamación.
- STS 35/2021, de 16 de junio: el Tribunal Supremo confirmó que los gastos de tasación anteriores a la Ley 5/2019 corresponden al banco, no al cliente, al ser un trámite que interesa principalmente a la entidad para conocer el valor de la garantía.
- STJUE 25 de abril de 2024 + STS 857/2024, de 14 de junio: el TJUE resolvió que los plazos de prescripción nacionales no pueden impedir la restitución. El Tribunal Supremo adaptó su doctrina: el plazo de cinco años no comienza hasta que haya una sentencia firme que declare nula la cláusula abusiva. En la práctica, quien no ha reclamado todavía sigue estando a tiempo.
¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar hoy?
Depende de cuándo firmaste tu hipoteca. Esta tabla resume la distribución que ha fijado la jurisprudencia para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019:
| Concepto | Paga el banco | Paga el cliente | Base jurídica |
|---|---|---|---|
| Notaría (escritura hipoteca) | 50% | 50% | STS 23/01/2019 |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | 100% | — | STS 23/01/2019 |
| Gestoría | 100% | — | STS 23/01/2019 |
| Tasación del inmueble | 100% | — | STS 16/06/2021 |
| AJD (antes de nov. 2018) | Reclamable judicialmente | Lo pagó el cliente | RDL 17/2018 + jurisprudencia |
| Notaría (copias para el banco) | 100% | — | STS 23/01/2019 |
La realidad es que la mayoría de los consumidores pagaron el 100% de todos estos conceptos. La diferencia entre lo que pagaron y lo que correspondía pagar es la cantidad reclamable.
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¿Quién tiene derecho a reclamar los gastos hipotecarios?
Puedes reclamar si cumples estas tres condiciones:
- Eres una persona física (consumidor).
- Firmaste un préstamo hipotecario sobre tu vivienda habitual u otro bien inmueble de uso personal.
- La hipoteca incluía una cláusula de gastos que te imponía todos los costes.
No es necesario que hayas cancelado la hipoteca; puedes reclamar aunque el préstamo siga vigente. Tampoco es necesario que hayas tenido problemas con el banco ni que estés en situación de impago. La reclamación es independiente del estado actual del préstamo.
Los herederos de quien firmó la hipoteca también pueden ejercer este derecho, siempre que acrediten la condición de herederos.
No puedes reclamar si eres una empresa o persona jurídica. La protección de consumidores en este ámbito es exclusivamente para personas físicas que actúan fuera de su actividad profesional o empresarial.
¿Cuánto tiempo tienes para reclamar?
El plazo no ha caducado, y probablemente aún no ha comenzado a contar para la mayoría de los afectados.
La STS 857/2024, de 14 de junio, alineada con la doctrina del TJUE, establece que el plazo de cinco años para reclamar la restitución de los gastos comienza únicamente desde que existe una sentencia firme que declare nula la cláusula abusiva en tu contrato concreto.
Esto tiene una consecuencia práctica directa: si nunca has presentado una demanda, el plazo no ha empezado a contar. No corres peligro de prescripción por haber esperado.
Existe una excepción: si el banco puede probar que el consumidor tuvo conocimiento efectivo y suficiente de que la cláusula era abusiva en una fecha anterior, el plazo podría computarse desde esa fecha. En la práctica, esta prueba es difícil de sostener para las entidades financieras.
La acción de nulidad de la cláusula abusiva, por su parte, no prescribe.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios paso a paso
El proceso tiene dos vías: extrajudicial primero, judicial si el banco no responde o rechaza la reclamación.
- Reúne la documentación. Necesitas la escritura de préstamo hipotecario, las facturas originales de notaría, registro, gestoría y tasación, y el justificante del pago del AJD.
- Calcula el importe reclamable. Suma los gastos que corresponden al banco según la distribución jurisprudencial.
- Reclamación extrajudicial al banco. Presenta un escrito formal al Servicio de Atención al Cliente. El banco tiene un mes para responder.
- Vía judicial si el banco rechaza o no contesta. La demanda se interpone ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de tu domicilio. Si el consumidor gana, las costas las paga el banco.
Un error frecuente es aceptar el primer ofrecimiento del banco sin verificar si cubre la totalidad de los gastos reclamables. Hemos visto casos donde las entidades ofrecen devolver solo un concepto y omiten otros.
Hipotecas firmadas después de 2019: ¿también tienen gastos reclamables?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019. Desde esa fecha, la distribución de gastos está regulada por ley y el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD. El cliente solo paga la tasación.
Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, la cláusula de gastos abusiva ya no debería aparecer en los contratos. Si apareció y se te cobró por encima de lo legalmente permitido, existe base para reclamar.
También hay margen de reclamación si firmaste una novación, subrogación o ampliación de hipoteca después de esa fecha y el banco te trasladó gastos que no correspondían.
Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios
¿Qué cantidad media suele recuperarse en una reclamación de gastos hipotecarios?
Depende del importe del préstamo, la fecha de firma y los gastos generados en cada operación concreta. No existe una cifra estándar. Para conocer el importe recuperable en tu caso, es necesario revisar la escritura y las facturas originales.
¿Puedo reclamar aunque mi hipoteca esté cancelada?
Sí. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar los gastos que se pagaron indebidamente en su día. Lo que importa es la fecha de firma, no el estado actual del préstamo.
¿El banco puede negarme la reclamación?
Puede rechazar la reclamación extrajudicial, pero no puede impedir que acudas a los tribunales. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE es clara: la cláusula de gastos abusiva es nula y genera el derecho a restitución.
¿Tengo que pagar algo si el proceso va a juicio y lo pierdo?
Si el juzgado estima tu demanda, las costas son a cargo del banco. Si la desestima, podrías asumir las costas del proceso. Por eso es importante valorar con un abogado la solidez del caso antes de interponer demanda.
¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca y también una cláusula suelo?
Sí. Son reclamaciones independientes. Si tu hipoteca tenía tanto cláusula suelo como cláusula de gastos abusiva, puedes ejercer ambas acciones.
¿Qué documentos necesito para iniciar la reclamación?
La escritura pública de préstamo hipotecario es el documento principal. También ayudan las facturas de notaría, registro y gestoría, y el justificante del pago del AJD. Si no los tienes, el notario o el registro están obligados a entregarte copia.
¿Cuánto dura el proceso judicial si el banco no acuerda?
El procedimiento verbal en primera instancia puede tardar entre doce y veinticuatro meses, dependiendo del tribunal y del volumen de asuntos pendientes. En muchos casos, los bancos acuerdan antes de la vista cuando comprueban que la documentación es sólida.
¿Pagaste gastos de hipoteca que debía asumir el banco?
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