La Moratoria en los arrendamientos de locales de negocio. Covid-19

Tras la publicación en el BOE el pasado 22 de abril del RD 15/20, de 21 de abril, ha entrado en vigor un paquete de medidas urgentes en materia de arrendamientos de locales de negocio, que, sin embargo, dista mucho de ser una solución definitiva.

Es indudable el grave perjuicio que han sufrido pymes y autónomos a raíz de la crisis del COVID-19 y el obligatorio confinamiento de la población española en sus casas. La paralización de la inmensa mayoría de las actividades económicas y el consecuente cierre de establecimientos y locales de negocio, ha hecho que frente a la perdida evidente de ingresos de las empresas se sigan sumando numerosos costes que sin lugar a dudas deja en una situación muy preocupante a un sector clave en la economía española, los autónomos y las pymes.

Unos de los principales problemas en la regulación de medidas en este estado de alarma, ha sido intentar buscar una solución a los contratos de arrendamientos de local de negocio. Mientras que para los arrendamientos de viviendas el Gobierno, ya en el mes de marzo con su RD 11/2020, estableció una serie de medidas para hacer frente a la renta de personas en situación de vulnerabilidad, no ha sido hasta casi un mes después cuando el ejecutivo ha sacado un paquete de medidas para la problemática de los locales de negocio, y lo ha hecho de un modo, a nuestro juicio, muy escaso, dejando al arbitrio de las partes la decisión final.

De acuerdo con lo que se ha establecido en los artículos 1 y 2 del RD 15/20 se distinguen las medidas adoptadas en función de si el arrendador es o no un gran tenedor. Recordemos que se entiende por este último a aquella persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles –excluyendo garajes y trasteros- o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Estos grandes tenedores suponen una parte muy insignificante del grueso de los arrendamientos de nuestro país.

Pero, ¿y qué medidas concretas se han establecido?

Pues bien, en, primer lugar, en cuanto a lo referido a las medidas adoptadas en el caso de grandes tenedores o entidades públicas de vivienda, se propone que el arrendatario pueda solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD –es decir hasta el 22 de mayo- un aplazamiento temporal del pago de la renta. Esta moratoria tiene la consideración de obligatoria para el arrendador.

Se aplicará por lo tanto de manera automática este aplazamiento de la renta, sin penalización ni devengo de intereses y durará el tiempo que se mantenga el estado de alarma, y cuatro meses tras la finalización del mismo.

Esta renta deberá reintegrarse en el plazo de dos años, computados desde la finalización del estado de alarma y los cuatro meses posteriores, y supeditado siempre a que el contrato de arrendamiento continúe en vigor. Si el contrato de arrendamiento finalizara en un margen de tiempo inferior a estos dos años, se deberán reintegrar las rentas dentro de ese tiempo (si son en tres meses en tres meses…)

En segundo lugar, y para el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, que recordemos es la situación de la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento en nuestro país, la gran diferencia con el supuesto anterior reside en la posibilidad –que no obligación como ocurre en caso de grandes tenedores- del arrendador de conceder la moratoria en el pago de la renta ante la solicitud del arrendatario. Esta solicitud se encuentra por lo tanto condicionada a que el arrendador acepte la misma, por lo que parece evidente que se sigue primando un acuerdo voluntario, y se deja de nuevo al arbitrio de las partes la solución del conflicto, o lo que es peor, a los jueces y tribunales españoles. Al igual que en el supuesto anterior, el plazo para solicitar esta moratoria es el mes desde la publicación de este Real Decreto.

La principal novedad de este Decreto es que abre la posibilidad a emplear la fianza para el abono total o parcial de alguna de las mensualidades de renta. Nuevamente se prima el acuerdo entre las partes. Sin embargo, es evidente el problema que esto supone al arrendador, toda vez que estas fianzas se encuentran depositadas en la Comunidad Autónoma. En el caso de que se opte por esta alternativa, el arrendatario queda obligado a la reposición de la misma en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o durante el plazo de vigor del contrato.

Pero, ¿todos los arrendatarios pueden beneficiarse de esta nueva regulación? Pues no, es necesario, o bien que la actividad desarrollada se haya visto paralizada por el estado de alarma, o que se haya producido una disminución de la facturación de un 75 % en relación con la media mensual del mes natural del año anterior.

Por lo tanto, en el caso de que no se cumplan con los requisitos anteriores, no será posible acogerse a estas medidas implantadas por la nueva regulación. ¿Y qué alternativa queda a los empresarios? Pues nuevamente el acuerdo entre arrendatario y arrendador. Parece evidente que se ha perseguido evitar la conocida regla rebus sic stantibus, sin embargo, al mismo tiempo, el hecho de que se haya enfocado esta regulación al acuerdo entre las partes hace que lo más probable es que sea necesario la intervención de los Tribunales para equilibrar el contrato y que se adapte a las circunstancias actuales.

Laura Bermúdez Faraldo